V úterý vláda nečekaně oznámila plán zakázat půjčky na rezidenční nemovitosti držené v rámci samosprávných superfondů (SMSF).
Od zveřejnění tohoto opatření se na něj snesla silná kritika ze stran hypotečních i realitních expertů.
James Linacre, generální ředitel Ray White Commercial, upozornil, že tímto se zužuje prostor pro tvorbu bohatství běžných „maminkovských“ a „tatínkovských“ investorů.
„Problém australského trhu s bydlením není v investorech, ale v nedostatku nabídky,“ vysvětluje Linacre. „Pronájem nemovitostí je stále zajišťován především soukromými investory. Každé opatření, které snižuje pobídky pro soukromý kapitál v rezidenčních nemovitostech, ve finále sníží i nabídku nájemního bydlení.“
James Linacre, generální ředitel Ray White Commercial, varuje před omezením možností tvorby bohatství kvůli nedávným úpravám pravidel. Foto: Supplied
Brodie Haupt, CEO a spoluzakladatel nebankovní společnosti WLTH, k tomu dodal, že vláda nevidí širší souvislosti zákazu.
„Každá rezidenční nemovitost držená v SMSF je zároveň nájemní. Členové fondu v nich nemohou bydlet, je to zakázáno. Investoři v SMSF tak přispívají k trhu s nájemním bydlením, na které spoléhají miliony Australanů,“ napsal na LinkedIn.
WLTH se mezi nebankovními poskytovateli půjček SMSF stala výrazným hráčem, a to poté, co hlavní banky před více než deseti lety téměř z trhu odešly.
Ministr financí Jim Chalmers při oznámení nové politiky zdůraznil, že se jedná o malý zásah, protože méně než 1 % objemu úvěrů připadá na SMSF půjčky.
Cílem je podle něj usnadnit přístup k nemovitostem primárně prvním kupujícím, kteří nyní nemusí soutěžit s investory využívajícími páku a daňové výhody.
Brodie Haupt, CEO a spoluzakladatel nebankovní společnosti WLTH. Foto: Supplied
Držení rezidenčních nemovitostí v rámci SMSF je pro řadu lidí oblíbeným způsobem, jak si sami spravovat své důchodové finance.
Údaje daňového úřadu k březnu 2026 ukazují, že více než 62 miliard dolarů bylo investováno v rezidenčních nemovitostech v SMSF a přes 80 miliard připadá na půjčky s omezeným ručením (LRBA).
Půjčky SMSF mají omezené ručení, což znamená, že v případě nesplácení nemůže věřitel požadovat jiné aktiva fondu než samotnou zástavu na konkrétní nemovitosti.
Popularita LRBA a nemovitostí v SMSF výrazně vzrostla v posledních letech, a tento segment je dlouhodobě předmětem debat a kontroverzí.
Politické strany už dříve naznačovaly možné zákazy SMSF půjček; například v roce 2014 vláda Koalice zadala vyšetřování finančního systému vedené Murrayem, které bylo zaměřeno na zpřísnění pravidel v tomto sektoru.
V důsledku vyššího rizika se od té doby většina tradičních bank z trhu stáhla a prostor převzaly nebankovní společnosti jako WLTH, La Trobe nebo Firstmac.
Ministr financí Jim Chalmers představil jeden z nejvýznamnějších daňových balíčků v oblasti nemovitostí za desítky let. Foto: Getty
V současnosti platí, že SMSF v akumulační fázi zdaní kapitálové výnosy pouze 10 % sazbou, pokud aktiva drží déle než 12 měsíců. Navíc nebyly tyto fondy postiženy posledními změnami týkajícími se zdanění a negativního gearingu v rozpočtu 2026.
Řada expertů v oblasti SMSF půjček očekávala zákaz LRBA už dříve, ovšem úterní rozhodnutí přišlo mimo volební cyklus i rozpočtové návrhy.
Ministerstvo financí odhaduje, že tento zákaz přinese do státní pokladny navíc 50 milionů dolarů.
Pro investory tak může jít o další zásah do důvěry na trhu. Údaje o úspěšnosti aukcí nemovitostí, které často slouží jako ukazatel důvěry v realitní trh, v posledních týdnech klesají, a to i vzhledem k běžnému zimnímu útlumu.
V uplynulém víkendu zaznamenala Melbourne a Sydney na svých aukcích úspěšnost jen 46 % a 38 %, což jsou výsledky na úrovni nejhorší od doby pandemie Covid – podle dat PropTrack může jít o začátek nového propadu trhu.
Silný, prodávající orientovaný trh se standardně pozná podle toho, že se podaří udat 60-70 % nabízených nemovitostí.
Linacre upozorňuje, že jednotlivé změny znamenají možná jen drobné úpravy, ale dohromady představují „významný posun“ v nastavení trhu.
Aktuální zprávy z komerčních nemovitostí
Nejčerstvější zprávy a analýzy přímo ve vašem inboxu.
Přihlaste se k odběru
Komerční nemovitosti zůstávají silné
V médiích se objevilo mnoho článků o tom, jak po rozpočtu 2026 těží z investic právě komerční sektor.
Komerční nemovitosti si zachovávají výhody negativního gearingu a navzdory postupné kompresi výnosů v některých segmentech stále nabízejí vyšší zhodnocení, což značí růst cen.
Zákaz LRBA se týká pouze rezidenčních půjček, komerční sektor tedy zůstává nedotčený.
Komerční majetek v SMSF má hodnotu přes 120 miliard dolarů, téměř dvojnásobek rezidenčního portfolia.
Investice do komerčních nemovitostí se dají podat jako atraktivnější daňová příležitost ve srovnání s rezidenčními. Foto: Colliers
Správci SMSF, kteří jsou zároveň podnikateli, mohou mít z komerčních nemovitostí užitek tím, že si pořídí vlastní prostory a poté je pronajmou své firmě za tržní nájemné – které vrací zpět do fondu.
„Investoři už nemohou použít páku k nákupu rezidenčních nemovitostí v SMSF, ale pořád mohou využít páku na nákup skladů, průmyslových jednotek, maloobchodu, zdravotnických zařízení, nebo dokonce prostor, kde provozují vlastní podnikání,“ vysvětluje Linacre.
Anne Flaherty, hlavní ekonomka PropTrack, dodává, že komerční sektor nyní může získat na atraktivitě oproti rezidenčním investicím.
„Tento zákaz investic do rezidenčních nemovitostí skrze SMSF by mohl přesměrovat více kapitálu právě do komerčního sektoru,“ říká Flaherty.
Anne Flaherty, hlavní ekonomka REA Group.
Luke Hayes, ředitel marketingu rezidenčních projektů ve společnosti Colliers, říká, že na první pohled tento zásah zvýrazňuje atraktivitu komerčních nemovitostí.
„Zdá se, že stále více lidí směřovalo k nemovitostem v SMSF, takže teď to může být trh, který získá,“ říká Hayes pro realcommercial.com.au.
„Bude to mít negativní dopad na rezidenční sektor – mnoho průměrných ‚maminkovských a tatínkovských‘ investorů, kteří chtěli budovat majetek nebo vstoupit na realitní trh, nyní budou muset hledat jiné možnosti.“
Luke Hayes ze společnosti Colliers. Foto: Supplied
Zároveň však upozorňuje, že investování do komerčních nemovitostí vyžaduje od investorů vyšší znalosti a zkušenosti.
„Komerční sektory vyžadují větší obezřetnost a přehled – například vyšší potřebné zálohy, znalost typů půjček, kvalitu nájemníků a druhy aktiv. Není to tak jednoduché jako u rezidenčních nemovitostí, které lákají spíš běžné investory,“ připomíná Hayes.
Anne Flaherty doplňuje, že přechod z rezidenčního na komerční investora není triviální záležitostí a nese svá rizika.
„Kromě složitosti sektoru existují i další faktory, které mohou některé investory odradit,“ dodává.
