Ředitel společnosti Ray White, Dan White.
Soukromí retailoví investoři, kteří drží většinu nájemního bydlení v Austrálii, jsou teď v hledáčku kvůli největší změně daňové politiky v oblasti bydlení za poslední generaci.
2,2 milionu domácností s investicemi do nemovitostí je zasaženo zrušením negativního gearingu a omezením slevy na kapitálové výnosy, což může mít vliv na nájemníky a možná i na dlouhodobou dostupnost bydlení.
Skupina Ray White upozornila, že omezení negativního gearingu jen na novostavby a omezení slevy na kapitálové výnosy podle vlády Albana přímo ovlivní 2,9 milionu domácností, které bydlí v nájmu.
„Jde o nejzásadnější změnu daňové politiky v oblasti nemovitostí za 27 let a byla oznámena bez předchozích voleb,“ řekl Dan White, ředitel Ray White. „Od minulé noci je trh v úplně jiné situaci.“
Jakým způsobem ovlivní trh a domácnosti?
Podle Whitea tyto změny výrazně otřesou realitním trhem, a to především v krátkodobé ztrátě důvěry investorů a v dlouhodobé revizi hodnoty rezidenčních nemovitostí.
Podle dat ATO je cca 45 % všech pronajímatelů zároveň využívajících negativní gearing, což znamená, že dopad se nebude týkat jen malé skupiny, ale prakticky významné části domácností.
Problémy s novým systémem
White poukazuje na několik zádrhelů nové politiky, hlavně pak na předpoklad, že 75 000 nových majitelů by mohlo během další dekády nahradit investory na trhu s bydlením. Přitom investoři mají být nasměrováni především na nové nemovitosti.
„Většina investorů si nové nemovitosti nemůže dovolit a prostě nemohou jen tak přejít z existujících domů na nové. Takový přechod se zkrátka nestane,“ říká White. Navíc by po nich stoupla poptávka při následném prodeji, což trh ještě zkomplikovalo.
„Proč by někdo kupoval, když pak nebude komu nemovitost prodat? Trh se ztenčí,“ dodává.
Očekávaný dopad na dostupnost bydlení
White a další experti zpochybňují vládní předpoklady, že nabídka nových domů zůstane stabilní, protože mnoho nájemníků si například kvůli rostoucím úrokovým sazbám a zvýšeným životním nákladům nebude moci dovolit vlastnické bydlení.
„Přesun nájemníků na nové nemovitosti nefunguje. Je to spíš snaha vlády ukázat, že něco dělá pro kupující na trhu, ale ve skutečnosti tím ohrožuje stávající nájemníky i budoucí nabídku,“ shrnuje situaci White.
Nutnost ochrany stávajících investorů
Ray White podporuje zachování výhod z předchozího režimu pro stávající investory, tzv. „grandfathering“, aby se předešlo extrémním dopadům.
White připomíná zkušeností z roku 1985, kdy vláda Hawka zrušila negativní gearing bez úprav pro stávající investory a najednou se v Sydney zvýšily nájmy až o 50–60 %. „Za dva roky to museli otočit,“ říká a dodává, že vláda tentokrát z této lekce vychází. Otázkou zůstává, co přijde dál.
Varování před poklesem zájmu investorů
Podle agentury LJ Hooker by radikální daňové změny mohly předčasně odrazovat investory, právě ve chvíli, kdy je na trhu nedostatek bydlení.
Vedoucí výzkumu Mathew Tiller upozorňuje, že trh už je oslabený kvůli rostoucím úrokům a vyšší selektivitě kupujících. „Toto je největší zásah do daňové politiky týkající se nemovitostí za generaci,“ říká.
Důsledkem změn podle něj nebude rychlý pokles cen nemovitostí, ale spíš oslabení důvěry investorů a jejich budoucí aktivity, zatímco potřeba nových bytů roste.
Co to znamená pro nájemníky a budoucí nabídku
Pokud se investice do rezidenčních nemovitostí nevyplatí, kapitál se může přesunout jinam a na trh s nájemním bydlením budou muset více vstoupit vlády a institucionální hráči.
Předsedkyně Property Investment Professionals of Australia, Cate Bakos, varuje, že právě teď, kdy Austrálie potřebuje více nájemních bytů, bude nová daňová politika tento trh brzdít.
Podle ní snižování daňových výhod jen zpomalí investice a zhorší již tak omezenou nabídku, zatímco proces schvalování nových projektů je pomalý a drahý.
„Tyto změny vrhají na již napjatý trh další zátěž, což je přesný opak toho, co by situace na trhu s bydlením aktuálně potřebovala,“ uzavírá Bakos.
Vedoucí výzkumu skupiny LJ Hooker, Mathew Tiller.
Předsedkyně Property Investment Professionals of Australia, Cate Bakos.
