Skladovací jednoúčely zažívají nebývalý růst a na trh přichází mnoho nových hráčů – odborníci však trvají na tom, že poptávka tento růst dokáže pohltit. Zde je návod, jak mohou investoři využít této příležitosti.
Naše rostoucí populace, hustší města, nedostupné bydlení, které nutí rodiny bydlet v menších domech, a stále oblíbenější renovace vytvářejí neustálý tlak na potřebu ukládat věci mimo domov.
Pandemie výrazně zvýšila poptávku domácností po skladovacích prostorách. Foto: realcommercial.com.au
Australský trh se skladovacími prostory, oceněný na téměř 3,14 miliard dolarů v roce 2025, podle zprávy Expert Market Research očekává roční růst 4,3 % až na 4,78 miliard dolarů do roku 2035.
Linda Sharkey, ředitelka specializované poradenské společnosti Four Leaves, uvádí, že poptávka roste ze všech stran.
„Nejde jen o lidi, kteří se stěhují, vyklízejí nebo renovují; poptávka je také ovlivněná úmrtími, rozvody, slučováním či rozdělováním rodin a dále malými a středními podniky, které procházejí změnami,“ vysvětluje Sharkey.
Pandemie sektor výrazně zrychlila, protože se potkaly vlivy úmrtí, rozvodů a změn v životních situacích s boomem na trhu s bydlením a nárůstem volných finančních prostředků.
„Některé státy zaznamenaly růst skladovacích služeb o 20 % během jednoho roku, což je opravdu výrazné,“ říká Sharkey. „Provozovatelé zvyšovali ceny tak, že se někteří zákazníci dokonce rozhodli odejít, protože další zájemci byli ochotní platit ještě více.“
Linda Sharkey, ředitelka Four Leaves. Foto: dodáno
Zároveň podniky vytvořily zásoby kvůli riziku zpoždění, nedostatků a narůstajících nákladů na dopravu, doplňuje hlavní ekonomka REA Group Anne Flaherty.
„Příběh pandemie ukázal, jak důležité mohou být skladovací prostory,“ popisuje Flaherty. „A s pokračující nejistotou podniky očekávají další růst potřeby skladovacích kapacit.“
Investice, která má budoucnost?
Dvojciferný růst příjmů v době pandemie vedl k otevření nových skladů, zvýšení cen a přilákání velkých hráčů, kteří realizují velké transakce.
Loňský nákup National Storage REIT za 4 miliardy dolarů konsorciem Brookfield-GIC byl historicky největší privatizací REIT v Austrálii, zatímco prodej šesti skladů o celkové ploše 48 000 m² na východním pobřeží za očekávaných 220 milionů dolarů značně burcuje zájemce od domácích i zahraničních investorů.
Společnost Chapter + Co prodává své skladovací portfolio v hodnotě 220 milionů dolarů, včetně této lokality v Rutherford NSW. Foto: dodáno
Portfolio společnosti Chapter + Co tvoří největší soukromé skladovací portfolio, přičemž termín pro podání zájmu o prodej končí ve čtvrtek 7. května. Jejím správcem je agent CBRE Paul Ryan.
„Navzdory současné volatilitě trhu vidíme, že skladovací aktiva jsou stále vysoce žádaná. Investory láká ochrana proti inflaci, vysoký výnos z hotovosti a pozitivní výhled růstu,“ říká Ryan.
Atraktivitu sektoru nezaručuje jen spotřebitelská a podnikatelská poptávka. Jeho hlavní předností je odolnost, jednoduchost a flexibilita cen, jak zdůrazňuje Flaherty.
Hlavní ekonomka REA Group Anne Flaherty.
„Možnost upravit ceny v závislosti na situaci na trhu je velkou výhodou, protože u mnoha jiných komerčních aktiv jste často vázáni dlouhodobou smlouvou,“ vysvětluje Flaherty.
„Snižuje to riziko, protože pokud poptávka klesne, jednoduše snížíte cenu,“ dodává.
„Navíc je to relativně nenáročné na správu, na rozdíl od řízení například obchodního centra, které je mnohem složitější.“
Komplex v Oakleigh má 49 skladovacích jednotek a je na prodej na realcommercial.com.au.
Sharkey doplňuje, že nájemci jsou obvykle věrní.
„Obvykle můžete počítat s tím, že zákazník zůstane alespoň 12 měsíců. Je to podobné jako s členstvím v posilovně – lidé prostě platí dál. Firmy zůstávají často déle a snáze absorbují zdražování,“ říká.
Příznivý výhled – udržitelný růst?
Sharkey oceňuje, že žádný sektor nemůže pokračovat v dvojciferném růstu donekonečna, ale stále jsou výnosy vyšší než u tradičních aktiv: Sydney kolem 5 %, Melbourne 5,5–5,75 % a regiony až do 7 %.
Data Self Storage Association of Australia z roku 2025 uvádějí 3 380 skladovacích zařízení v Austrálii a na Novém Zélandu (průměrná obsazenost cca 85 %), s 350 velkými projekty ve výstavbě – přesto ale jen 9,2 % dospělé populace služby využívá.
Morayfield, severní předměstí Brisbane, je domovem této skladovací haly na realcommercial.com.au.
Sharkey tvrdí, že Austrálie je stále pod zásobováním.
„Máme zhruba dvě třetiny kapacity na obyvatele ve srovnání se Spojenými státy — náš trh unese mnohem více,“ říká.
CBRE, národní ředitel pro alternativní aktiva Dylan Adams dodává, že nabídka je limitována plánovacími pravidly, dostupností pozemků a omezeními výstavby, zejména v centrech měst.
„I když se některé části potýkají s větší výstavbou, není důkaz o systémovém přebytku – silné poptávkové základy stále absorbují nabídku ve většině velkých metropolitních oblastí,“ dozvídáme se.
„Očekáváme, že aktivita na trhu bude i nadále růst, podporovaná recyklací portfolií, konsolidací sektoru a novými hráči, kteří hledají větší rozsah na trhu stále více institucionálních investic.“
Dylan Adams z CBRE. Foto: dodáno
Vanessa Rader, vedoucí oddělení výzkumu v Ray White, ale upozorňuje, že tlak na životní náklady a postoj mladších generací k nakupování a prodeji může některé odradit.
„Mladí lidé často nekupují kvalitní nábytek, který stojí za ukládání. Druhý trh na platformách jako Facebook Marketplace jim umožňuje levně nakoupit a prodat a vyhnout se tak vysokým skladovacím poplatkům,“ vysvětluje Rader.
Podniky však zůstávají klíčovým segmentem.
„Pro mnoho firem je skladování flexibilnější a levnější než pronájem vlastních prostor,“ dodává.
Vanessa Rader, vedoucí výzkumu v Ray White. Foto: dodáno
Jak investovat do skladovacích prostor
Skladovací sektor přitahuje REIT, private equity i zkušené investory, avšak pro nováčky to není jednoduchá oblast.
Institucionální hráči jako Storage King, National Storage a Kennards vlastní a provozují své vlastní sklady; řada obchodů probíhá mimo veřejný trh, což podle odborníků brání úniku zákazníků a konkurenčnímu sledování výkonnosti.
Nejvýkonnější aktiva jsou úzce držena a skladovací prostor je po celostátní síti nedostatkový, ale cesty do odvětví existují, upřesňuje Sharkey.
Tato rozsáhlá skladovací hala v North Rocks v oblasti Sydney Hills je na prodej na realcommercial.com.au.
„Nezisková aktiva často nemají správně nastavené ceny podle poptávky, například si neúčtují prémiové sazby za vzácné velikosti skladovacích jednotek. Kvalitní zařízení by mělo optimalizovat ceny každý den, podobně jako aerolinky,“ popisuje Sharkey.
„Je možné zvýšit výnos z 5–6 % na 8 % jen správnou správou.“
Máte možnost koupit sklad a nechat ho spravovat profesionály, jako jsou Storage King, CBRE nebo Wilson Storage; vytvořit a vést vlastní skladovací podnik; nebo investovat do fonds nebo syndikátů působících v oboru.
I když provoz skladovacích prostor může vypadat jednoduše, odborné znalosti jsou nezbytné, upozorňuje Sharkey.
Prodej 340m² plochy v těchto skladových prostorách v Direk, na okraji Adelaide, je k dispozici na realcommercial.com.au.
Flaherty dodává, že ačkoliv velcí hráči mají silnou značku, pro menší podnikatele stále existuje prostor.
„Poptávka po skladování roste, což otevírá příležitosti v místech, kde chybí dostatečná nabídka,“ říká.
Městské oblasti mohou lákat silnější poptávkou, ale skladové prostory jsou těžko dostupné a dražší.
Sharkey doporučuje investorům, aby detailně zkoumali základní ukazatele nabídky a poptávky v okolí do 15 minut jízdy od zařízení.
„Když se současně otevře více skladů, nastává cenová válka, ale tato situace je obvykle dočasná,“ vysvětluje.
„Jakmile sklad dosáhne stabilního obsazení, může se opět uplatnit optimalizace cen.“
Nejnovější zprávy z komerční nemovitostí
Získejte nejčerstvější zprávy a postřehy přímo do vaší schránky.
Přihlaste se k odběru
