Od oznámení zásadních změn ve federálním rozpočtu pro rok 2026, které ovlivní investory do rezidenčních nemovitostí, mnozí zvažují, jestli pro ně není vhodnější komerční nemovitost.
Nenabízí se jednoduchá odpověď, která komerční nemovitost je ta pravá, neboť každý sektor má své vlastní výhody i nevýhody.
Investice do komerčních nemovitostí jsou také výrazně složitější než u rezidenčních.
Proto odborníci v oboru radí začínajícím investorům důkladně se informovat a vyhledat zkušené rady, přičemž klíčové aspekty, jako je lokalita a dostupnost, stále zůstávají zásadní pro úspěch komerční investice.
Jsou komerční nemovitosti dobrou investicí?
Komerční nemovitosti jsou často považovány za méně rizikové než rezidenční, protože nabízejí vyšší výnos z pronájmu a delší nájemní smlouvy, přičemž nájemníci hradí veškeré provozní náklady.
Na druhou stranu je zapotřebí minimálně 30% akontace a najít nájemníky bývá náročnější, což může znamenat delší dobu neobsazenosti.
Poplatky, poptávka i výnosy z komerčních nemovitostí jsou navíc silně ovlivněny celkovou ekonomickou situací.
Jaké jsou typy komerčních nemovitostí?
Kanceláře jsou jednou z investičních možností, ze kterých si mohou začínající investoři vybírat. Foto: Getty
Mezi hlavní třídy komerčních nemovitostí patří kanceláře, maloobchod a průmysl.
Je však důležité zmínit i specializované podkategorie jako čerpací stanice, hospody či dětské centra – a samozřejmě zdravotnická zařízení.
„Příležitosti najdete ve všech sektorech, ale komerční investování je z velké části o bystrém vnímání a pochopení trhu,“ říká Will Carman ze Savills Brisbane.
Manažer obchodního prodeje také varuje začínající investory, aby nepřemýšleli pouze o potenciálním příjmu.
„Mnozí se zaměřují na příjem z nájmu, a ne na to, co nemovitost představuje a jaká je její hodnota, pokud nájemce odejde,“ vysvětluje.
„Lidé vidí dlouhodobou smlouvu na 60 000 dolarů ročně a myslí si, že taková nemovitost je za 800 000 dolarů, ale to nemusí sedět, protože co když se nájemce odstěhuje? Jakou hodnotu pak budova bude mít?“
Kanceláře
Po pandemii COVID-19 trpí kancelářský sektor nejvíce, zejména kvůli nejistotě ohledně využití prostor a obsazenosti, říká pan Carman.
„Stále ale existuje spousta malých firem, které prostor potřebují, a lidé i nadále chodí do kanceláří,“ dodává.
„Záleží hodně na lokalitě a typu nájemce. Investoři se proto nemusí kancelářím vyhýbat, jen by měli být obezřetnější.“
Nathan Mufale z CBRE Melbourne doplňuje, že kancelářský segment v metropoli Viktorie patří mezi atraktivní investice.
Jako zástupce ředitele prodeje a rozvoje městských pozemků zdůrazňuje, že úspěch kancelářské investice spočívá v kvalitě nájemní smlouvy a vybavení prostor.
„Nemovitosti s dobrým pozemkem jsou velice žádané, protože kvalitních kanceláří v prvotřídních lokalitách je nedostatek,“ říká pan Mufale.
Výnosy v sektoru klesají, což naopak naznačuje silný kapitálový růst a lepší obsazenost.
Maloobchod
„Obchodní pasáže tu budou vždy, ale v poslední době bojují s klesající poptávkou a online konkurencí,“ vysvětluje pan Carman.
„Otázka, zda bude fyzický obchod přežívat vedle e-commerce, tu zůstává.“
Podle pana Mufaleho ale nízká nabídka a silný kapitálový růst lákají začínající investory k malým maloobchodním nemovitostem.
Doporučuje však vybírat nemovitosti s kvalitní nájemní smlouvou, která zahrnuje ustanovení týkající se pozemku i stabilních nájemců.
Průmysl
Průmyslový sektor je nyní favoritem komerčních nemovitostí. Foto: Getty.
„Tradičně průmyslový sektor nevynikal, ale po COVIDU se stal hvězdou komerčních nemovitostí,“ popisuje pan Carman.
„Je zde méně slev z nájmů, výnosy jsou velmi stlačené, a stavebnictví je považováno za nezbytné – stále je potřeba výroba a infrastruktura, což zajišťuje stabilní výkon tohoto sektoru.“
Výhody a nevýhody jednotlivých sektorů
Každá kategorie komerčních nemovitostí má své silné i slabé stránky. Pro nováčky je důležité znát obojí.
Kancelářské příležitosti
„Pokud máte stabilního nájemce, vlastnictví pozemku a solidní nájemní smlouvu, kanceláře jsou skvělou investicí,“ říká pan Mufale.
„Existuje zde silná skupina kupujících. A i investice do rekonstrukce je spíš přínosem, protože tím zvyšujete hodnotu.“
Podle pana Carmana je hlavním bonusem kanceláří možnost kapitálového růstu díky modernizaci prostor, zvýšení atraktivity pro nájemce nebo různým pobídkám k pronájmu, jako jsou například období bez nájmu.
Potíže kanceláří
Kancelářský trh stále bojuje s nejistotou vzniklou v době pandemie, kdy mnoho lidí pracuje z domova a nepotřebuje trvalý pracovní stůl.
Ve Viktorii jsou však kanceláře žádané a omezující faktor je spíše nedostatek kvalitních prostor.
„To však vyvolává zvýšený zájem o investice do kanceláří,“ poznamenává pan Mufale.
Silné stránky maloobchodu
Maloobchodní pasáže nabízejí začínajícím investorům mnoho příležitostí. Foto: Getty
Podobně jako kancelářské prostory i maloobchod vykazuje oživení po ochlazení během pandemie.
Silný populační růst a omezená nabídka zejména v regionálních nákupních centrech vytváří tlak na cenu.
Podle pana Carmana představuje maloobchod významnou příležitost pro kapitálový růst, například prostřednictvím přestavby prostor nebo změny nabídky od obchodů na kavárny či restaurace.
Navíc, stejně jako u kanceláří, se investoři snaží lákat nájemce prostřednictvím různých pobídek k pronájmu.
Slabiny maloobchodu
Podle pana Carmana různé maloobchodní firmy přecházejí spíše k průmyslovým prostorám, aby snížily provozní náklady.
„Dříve měli například 40 m² maloobchod i 200 m² skladu, teď spíše otevřou větší sklad s menší maloobchodní částí vpředu,“ vysvětluje.
Pan Mufale dodává, že nedostatek nabídky u maloobchodu má za následek velkou poptávku podobně jako u kanceláří.
Výhody průmyslu
„Z pohledu jistoty příjmu jsou průmyslové nemovitosti jasnou volbou,“ říká pan Carman.
„Jsou jednoduché na správu a nevyžadují nákladné vybavení, jak je tomu u maloobchodních a kancelářských prostor.“
Nárůst online nakupování naopak zvýšil potřebu skladových a logistických ploch.
Stálost nájemců a plynulost cashflow jsou téměř zaručeny.
„Průmyslové nájmy se pohybují mezi 100–150 dolary za metr čtvereční již léta a mohou se mírně zvýšit při větší poptávce,“ říká.
Slabiny průmyslu
Jako jednu z mála nevýhod průmyslu uvádí pan Carman omezené možnosti zásadního zvýšení hodnoty nemovitosti.
„Kapitálový růst není tak výrazný jako u maloobchodu, ale to prostě patří k tomuto sektoru.“
