Samoobslužné sklady zažívají neuvěřitelný růst, což přitahuje nové hráče na trh i rostoucí nabídku – ale odborníci jsou přesvědčeni, že poptávka stíhá tempo. Jak mohou investoři tohoto trendu využít?
Rostoucí populace, hustější osídlení měst, nedostupné bydlení, které tlačí rodiny do menších bytů, a neustálá vášeň pro rekonstrukce vytvářejí nezměrnou potřebu bezpečného uložení věcí.
Pandemie podpořila poptávku domácností po skladovacích prostorách. Foto: realcommercial.com.au
Australský trh se samoobslužnými sklady měl v roce 2025 hodnotu téměř 3,14 miliardy dolarů a podle zprávy Expert Market Research by měl růst průměrným tempem 4,3 % ročně až na 4,78 miliardy dolarů do roku 2035.
Linda Sharkey, ředitelka specializovaného poradenského subjektu Four Leaves, zdůrazňuje, že poptávka roste ze všech stran:
„Nejde jen o lidi, kteří se stěhují, zbavují nepořádku nebo rekonstruují; přicházejí zde také nároky kvůli úmrtím, rozvodům, slučování či rozdělování rodin, a také malé a střední podniky v přechodných obdobích,“ vysvětlila Sharkey.
Pandemie přidala na tempu: pokud se tyto životní změny spojily s realitním boomem a volnou hotovostí, vznikla enormní poptávka po skladovacích prostorách.
„Některé státy zaznamenaly růst samoobslužných skladů až o 20 % za rok, což je skutečně výjimečné,“ dodává Sharkey. „Provozovatelé zvyšovali ceny tak vysoko, že klienti občas odcházeli, protože další zákazník byl ochoten zaplatit ještě víc.“
Linda Sharkey, ředitelka Four Leaves. Foto: Dodáno
Zároveň podniky zvyšovaly zásoby kvůli výpadkům dodávek, nedostatkům a rostoucím nákladům na dopravu, jak říká Anne Flaherty, hlavní ekonomka REA Group.
„Pandemie ukázala, jak nezbytné samoobslužné sklady jsou,“ potvrzuje Flaherty. „A protože firmy čelí větší nejistotě, očekává se další růst poptávky po skladovacích kapacitách.“
Investice, která dává smysl?
Růst tržeb v řádu desítek procent během pandemie podnítil výstavbu nových skladovacích objektů, což vyvolalo růst cen a zájem velkých hráčů o nákupy rozsáhlých portfolií.
V prosinci došlo k rekordní transakci, kdy Brookfield-GIC odkoupila National Storage REIT za 4 miliardy dolarů – největší privatizaci REIT v Austrálii vůbec. Kromě toho Chapter + Co prodává šest zařízení o celkové ploše 48 000 m² na východním pobřeží za očekávaných 220 milionů dolarů, což vzbuzuje zájem tuzemských i zahraničních investorů.
Chapter + Co prodává své portfolio samoobslužných skladů v Rutherford, NSW. Foto: Dodáno
Portfolio Chapter + Co je největším soukromě vlastněným souborem skladovacích nemovitostí, přičemž konečný termín pro projev zájmu je čtvrtek 7. května. Správcem prodeje je Paul Ryan z CBRE.
„Navzdory současné volatilitě trhu vidíme, že zájem o sklady stále roste. Investory láká ochrana proti inflaci, vysoký výnos z hotovosti a perspektiva růstu,“ říká Ryan.
Nejde jen o rostoucí poptávku jednotlivců a firem, ale sektor vyniká především svou odolností, jednoduchostí a flexibilním stanovováním cen, jak přidává Flaherty.
Anne Flaherty, hlavní ekonomka REA Group.
„Možnost flexibilně nastavovat ceny podle situace na trhu je velká výhoda. U jiných nemovitostí často bývá problém s dlouhodobými nájemními smlouvami,“ říká.
„To zároveň snižuje riziko – když klesne poptávka, jednoduše snížíte ceny.“
„A oproti vlastnictví a správě nákupního centra je to relativně „hands-off“. Menší komplexnost znamená méně starostí.“
Oakleigh v Melbourne má 49 samoobslužných skladů, aktuálně na prodej přes realcommercial.com.au
„Nájemci jsou většinou dlouhodobí,“ dodává Sharkey.
„Můžete počítat s tím, že zákazník tam bude minimálně rok. Je to podobné jako předplatné posilovny – lidé prostě pravidelně platí. Firmy tam bývají déle a snáze akceptují vyšší ceny.“
Příznivá perspektiva – udržitelný růst?
Sharkey upozorňuje, že nekonečný dvojciferný růst samozřejmě není možný, ale výnosy zůstávají atraktivnější než u tradičních typů nemovitostí: v Sydney kolem 5 %, v Melbourne 5,5 až 5,75 % a v regionech až 7 %.
Podle dat Self Storage Association of Australia z roku 2025 je na území Austrálie a Nového Zélandu 3 380 samoobslužných skladů s průměrnou obsazeností asi 85 %. Podstatné je, že jen 9,2 % dospělých Účastníků trh využívá.
Morayfield v severních předměstích Brisbane nabízí skladovací prostory aktuálně k prodeji.
Austrálie je tedy stále podhodnoceným trhem, říká Sharkey:
„Máme asi dvě třetiny kapacity na obyvatele ve srovnání s USA, což znamená, že trh snese mnohem více nových prostor.“
Dylan Adams z CBRE upozorňuje, že nabídka je limitována územním plánováním, dostupností lokalit a ekonomickou proveditelností výstavby zejména v centrech měst.
„I když některé oblasti zaznamenávají větší výstavbu, žádný výrazný přebytek nabídky nehrozí – poptávka si nové sklady většinou pohltí,“ dodává.
„Předpokládáme, že aktivita na trhu zůstane živá, když bude pokračovat konsolidace segmentu, recyklace portfolií a vstup nových hráčů, kteří chtějí dosáhnout škálovatelnosti při institucionalizaci tohoto typu nemovitostí.“
Dylan Adams z CBRE. Foto: Dodáno
Vanessa Rader z Ray White upozorňuje, že tlak na rozpočet a méně nakupovací mentalita mladých mohou některé spotřebitele odradit.
„Mladí lidé nesbírají drahé kvalitní nábytky, které by bylo potřeba ukládat. Druhý trh na platformách typu Facebook Marketplace jim umožňuje levně nakoupit, prodat a vyhnout se tak skladovacím nákladům,“ říká Rader.
Podniky však pro skladování představují klíčový segment.
„Pro řadu firem je samoobslužný sklad flexibilnější a levnější variantou než pronájem vlastních prostor,“ zmiňuje Rader.
Vanessa Rader, vedoucí výzkumu v Ray White. Foto: Dodáno
Jak investovat do samoobslužných skladů
Sektor působí hlavně pro REITy, privátní kapitál a zkušené investory; pro nováčky je vstup komplikovaný.
Institucionální hráči jako Storage King, National Storage nebo Kennards vlastní a provozují svá zařízení sami. Mnoho obchodů probíhá mimo veřejné burzy – to má zabránit ztrátě zákazníků a předcházet zveřejnění výsledků konkurenci.
Nejvýkonnější sklady jsou většinou ve stabilních rukou a skladovacích prostor je celostátně omezené množství. Přesto existují vstupní možnosti, jak vysvětluje Linda Sharkey.
Velké skladovací zařízení v North Rocks v Sydney je momentálně na prodej.
„Některá zařízení nevyužívají poptávkově orientované ceny, nepřirážejí například za vzácnější velikosti skladů. Dobře řízený sklad alespoň denně optimalizuje ceny, podobně jako aerolinky,“ upozorňuje Sharkey.
„Díky tomu lze zvýšit návratnost z běžných 5–6 % až na 8 % správou naplno.“
Zboží si můžete koupit a svěřit správu specialistům jako Storage King, CBRE nebo Wilson Storage; můžete si založit vlastní samoobslužný sklad, nebo investovat do podílových fondů či syndikátů sektoru.
Ačkoliv provoz skladů působí jednoduše, odborné znalosti jsou nezbytné, varuje Sharkey.
Skladovací prostor o rozloze 340 m² v Direk, na okraji Adelaide, je na realcommercial.com.au.
Anne Flaherty zdůrazňuje, že i když velké značky mají výhodu, prostor pro menší hráče stále existuje.
„Poptávka roste, taková místa, kde chybí skladovací kapacity, představují příležitost,“ uzavírá.
Městské oblasti obvykle nabídnou větší poptávku, avšak skladovací prostory jsou tam limitovanější a dražší.
Sharkey radí zkoumat zásady nabídky a poptávky ve vzdálenosti do 15 minut od skladového zařízení.
„Když se ve stejné lokalitě otevře několik skladů najednou, nastává cenová válka, která je ale dočasná,“ dodává.
„Po dosažení stabilní obsazenosti se zase vrací optimalizace cen.“
Nejnovější zprávy z trhu komerčních nemovitostí
Získejte aktuální informace a analýzy přímo do vaší e-mailové schránky.
Registrovat se
