Parafrázujíc Marka Twaina, zprávy o konci kanceláří v centru Melbourne jsou výrazně přehnané – potvrzují to nová data od Savills.
Studie s názvem „Mispriced: Melbourne’s Capital Reset“ od Savills Australia ukazuje, že po období přehodnocování cen nemovitostí v největším australském městě došlo k větší cenové transparentnosti a jasnějším výnosům, což zvyšuje důvěru investorů.
Centrum Melbourne zažívá obnovenou důvěru investorů. Foto: Jason Edwards
Pod povrchem korekce cen stojí pevný základ základního kapitálu. Melbourne je po Sydney a Tokiu třetím nejoblíbenějším investičním místem v Asijském Tichomoří podle průzkumu Asijské asociace investorů do neveřejných realitních fondů (ANREV) pro období 2021 až 2026.
Ben Schubert, národní vedoucí transakcí a poradenství v Savills, uvedl, že tento jev se projevuje globálně.
„Podobný vzorec sledujeme i na dalších světových trzích jako New York, San Francisco či Paříž – jakmile proces upřesňování cen dozraje, investoři se začnou opět zapojovat,“ říká.
Za pevnou poptávkou stojí i silný růst populace – Viktorie se v roce 2025 stala nejrychleji rostoucím australským státem a Melbourne má od roku 2000 průměrný meziroční růst o 1,8 %, což je nejvíc mezi vyspělými městy.
Nejnovější zprávy z trhu komerčních nemovitostí
Dostávejte pravidelné novinky a analýzy přímo k vám.
Přihlásit se k odběru
Lov na kvalitu
Výzkum Savills ukazuje, že kanceláře v Melbourne prošly hlubší cenovou korekcí než jiné trhy, ale výnosy začínají růst.
Platí to zejména pro prémiové a A-grade prostory.
Výnosy A-grade kanceláří v centru Melbourne se rozšířily o více než 210 bazických bodů, zatímco v Sydney to bylo asi 180 bodů.
Investice do kanceláří ve Viktorii tvořily v roce 2025 2,45 % velikosti trhu, oproti desetiletému průměru 4,82 %.
Katy Dean, vedoucí výzkumu Savills, to označuje za „typické podmínky rané fáze cyklu vstupu zpět na trh“.
„Šance ve Viktorii spočívá v tomto deficitu… vidíme, že selektivní kapitál vstupuje první, zatímco širší objemy obnovy přijdou později,“ dodává.
Výnosová prémie kanceláří v Melbourne roste rychleji než v Sydney díky silné absorpci nájemců a zotavení cen. Foto: dodáno
Mezera v nájemném mezi prémiovými a A-grade kancelářemi je nyní 2,5krát větší než dlouhodobý průměr.
Studie připomíná, že taková míra divergence je historicky výjimečná a odráží tržní „útěk ke kvalitě“.
„Jak se nabídka snižuje a poptávka soustředí do kvalitnějších prostor, prime (prémiové) nemovitosti s dobrou dopravní dostupností, environmentálními certifikacemi a možnostmi rekonstrukce přitáhnou největší zájem,“ uvádí zpráva.
„Prémiové objekty vedou zotavení, do kterého postupně vstupuje širší trh, což staví nejlépe umístěné ESG-aligned komerční prostory Melbourne do pozice k předběžnému úspěchu oproti širšímu trhu.“
Roste rozdíl mezi prémiovými a standardními kancelářskými prostory. Foto: dodáno
Další zdroje to potvrzují – například Property Council of Australia uvádí, že investoři stále více preferují kvalitu.
Výzkum Ray White z nedávna ukázal, že pokles cen prémiových kanceláří v centru se zmenšil na pouhých 0,4 %, přičemž celkové návraty dosáhly 6 % za rok 2025.
To podle autorů signálizuje stabilizaci cen a začátek nového období.
„Kanceláře třídy A v centru vykázaly 5,9 % celkový výnos s nárůstem kapitálu 0,3 %, což jasně ukazuje význam kvalitního segmentu v aktuálních podmínkách,“ vysvětlila vedoucí výzkumu Vanessa Rader z Ray White.
Bourke Street v centru Melbourne. Foto: Tony Gough
Poptávka po nájmech je podle Ray White nejsilnější od předpandemických dob a začínají se projevovat problémy s nabídkou.
„Výkonnost Viktorie stojí na návratu centra Melbourne do pozitivních čísel – s roční absorpcí 29 475 m² je to výrazný posun oproti vyčerpanému trhu minulých let,“ konstatovala Raderová.
„Mimo centrum se naopak situace zhoršila, například v oblasti St Kilda Road je roční absorpce minus 48 711 m², protože trend úniku k vyšší kvalitě dále mění kancelářskou mapu Melbourne.“
Zaostřeno na příležitosti
Minulý týden na trhu v centru Melbourne přibyly zajímavé, prominentní nabídky.
Celá nemovitost na adrese 350 Collins Street se prodává s cenovým očekáváním okolo 140 milionů dolarů, zprostředkovateli jsou Leigh Melbourne a Nick Rathgeber z Cushman & Wakefield.
Pro nájemce jsou pak dostupné i jednotlivé pronájmy skrze agenty z JLL, Chrise Bowena a Jacka Ainswortha.
350 Collins Street v centru Melbourne je na prodej. Foto: dodáno
Tento objekt je typickým příkladem „CBD“ nemovitosti – 15 pater nabízí 17 400 m² čisté pronajímatelné plochy na pozemku o velikosti 1 900 m² s výhledem na Collins i Little Collins Street.
Nemovitost je v současnosti obsazena z 90 % a generuje čistý roční příjem 7,9 milionu dolarů, potenciálně až přes 9,1 milionu při plném pronájmu.
Lobby prošlo rozsáhlou rekonstrukcí v roce 2020.
Leigh Melbourne z Cushman & Wakefield zdůraznil znovuzrození síly trhu kanceláří v centru.
„Momentálně pravidelně evidujeme více než 10 nabídek na centralizované kancelářské budovy v centru Melbourne, což ukazuje, jak se zkušení investoři staví do pozice před očekávaným růstem nájmů v souvislosti s blížícím se propadem nabídky,“ vysvětlil.
Na druhém břehu Yarra nabízí k prodeji 50% podíl ve 2 Riverside Quay v Southbanku.
Některé kanceláře jsou i k pronájmu přes Mirvac.
2 Riverside Quay v Southbanku je k prodeji. Foto: dodáno
Budova, postavená před pouhými 10 lety, je ve velké míře předpronajata společnosti PricewaterhouseCoopers.
Současným vlastníkem je IFM Investors, 50% podíl se prodává prostřednictvím kampaně formou vyjádření zájmu vedené agenty Knight Frank – Trentem Preecem a Tomem Ryanem – ve spolupráci s Kiranem Pillaiem, Scottem McGlonem a Benem Schubertem ze Savills.
„Investoři aktivně hledají moderní kancelářské věže nejvyšší kvality, aby využili globální fenomén „útěku ke kvalitě“ spolu s očekávaným nedostatkem nové nabídky,“ uvedl Preece.
„2 Riverside Quay je nejnovější a nejmodernější kancelářská budova v Southbanku, což ji činí jedničkou mezi nájemci v tomto vysoce atraktivním segmentu trhu.“
Nemovitost je pronajata z více než 80 % a očekává se, že plně pronajatá vygeneruje příjmy přes 18 milionů dolarů.
Mezi její přednosti patří vysoké ESG standardy, včetně hodnocení 5,5 hvězdy NABERS za spotřebu energie a 4,5 hvězdy NABERS za spotřebu vody.
Konec vyjádření zájmu je plánován na 30. dubna.
