Pokud jde o investice do nemovitostí, většina Australanů míří na rezidenční trh, ale komerční nemovitosti jsou často přehlíženou, přesto efektivní cestou k budování majetku.
Investování do komerčních i rezidenčních nemovitostí samozřejmě nese svá rizika. Shane Oliver, hlavní ekonom AMP a vedoucí investiční strategie, přitom jedním z klíčových argumentů pro komerční nemovitosti vidí vyšší tok příjmů.
„Stejně jako u jakékoli jiné nemovitosti, záleží na lokalitě. Například u komerčních nemovitostí máte širší expozici vůči ekonomice,“ vysvětluje.
Investice do komerčních nemovitostí nabízí širší expozici vůči ekonomice. Foto: Getty
„Jinými slovy, dostanete se ke kancelářským, průmyslovým, maloobchodním nebo smíšeným prostorám, zatímco investice do bydlení vás vystaví jen trhu s bydlením.
„To přináší větší možnosti diverzifikace ekonomického rizika v porovnání s rezidenčním trhem.“
Úrokové sazby a rozdíly v úvěrech
Joshua Almond, makléř firmy Mortgage Choice z Melbourne, upozorňuje, že při nákupu komerční nemovitosti je nutné počítat s výrazně jinou výší zálohy než u bydlení.
„Obecně platí, že u rezidenčního nákupu očekávejte kolem 20 % vlastních zdrojů,“ uvádí.
Joshua Almond z Mortgage Choice zdůrazňuje rozdíly v požadavcích na zálohy. Foto: dodáno
„U komerčních nemovitostí se záloha může pohybovat mezi 25 až 35 % plus daně z převodu nemovitosti.“
Dalším zásadním rozdílem jsou úrokové sazby.
„Mnozí si neuvědomují, že u komerčních půjček je sazba obvykle vyšší, protože banky je vnímají jako rizikovější,“ vysvětluje Almond.
„Banky uvažují tak, že pokud by došlo k nesplácení, prodej takové nemovitosti trvá déle. Komerční objekty jsou přitom často specializovanější než běžné rezidenční byty například v Praze nebo Brně.“
Doba splácení u komerčních půjček bývá výrazně kratší než u standardních hypoték. Foto: Getty
Obvykle se délka úvěru u komerčních nemovitostí pohybuje mezi 10 až 15 lety, zatímco u rezidenčních hypoték až 30 lety, dodává Almond.
„Banky se za poslední dekádu snaží sladit tyto podmínky s rezidenčními půjčkami,“ říká.
„Některé banky dnes poskytují komerční úvěry i na 20 až 30 let.“
Vliv širší ekonomiky
Oliver upozorňuje, že růst cen u komerčních nemovitostí bývá úzce spjat s inflací a trh často trpí přebytkem nabídky.
„Na komerční trh má stav ekonomiky větší dopad než na rezidenční,“ dodává. „To s sebou přináší vyšší volatilitu.“
Je pravda, že rezidenční investice jsou pro většinu snadněji pochopitelné, připomíná.
Daňové výhody
Obě varianty nabízejí podobné daňové benefity, říká Oliver.
„Můžete využít negativního gearingu u obou druhů nemovitostí. Obě mají také přístup k redukci daně z kapitálového zisku, takže z hlediska daní jsou si velmi podobné, i když při detailnějším pohledu se mohou objevit drobné rozdíly.“
„Z hlediska daní z kapitálových výnosů a negativního gearingu jsou si obě kategorie víceméně rovné.“
Individuální přístup
Almond zdůrazňuje, že neexistuje univerzální řešení, pokud jde o komerční úvěry.
„Výše zálohy, délka úvěru i úroková sazba se liší v závislosti na tom, zda kupujete nemovitost k vlastnímu podnikání, nebo jako investici,“ vysvětluje.
„Rozdíl má také typ nemovitosti, ať už jde o průmyslový sklad, kancelář či obchod. Každý z těchto segmentů banky posuzují zvlášť.“
Průmyslové sklady patří k oblíbeným investičním segmentům komerčních nemovitostí. Foto: Getty
Proto je podle něj zásadní obrátit se na zkušeného makléře.
„Banky u komerčních půjček hodnotí schopnost splácet podrobněji než u běžných hypoték,“ dodává Almond.
„Mnozí začínající inwestoři tuší, že je proces podobný jako u bydlení, ale není. My pomáháme odstraňovat nejistotu a vyjasnit, co klient zvládne a co ne.“
Tento článek byl původně publikován na Mortgage Choice a je zde zveřejněn s jejich svolením.
