Po letech prudkého růstu nájmů, rekordně nízké neobsazenosti a rychlého rozvoje vstupuje australský trh průmyslových a logistických nemovitostí do roku 2026 s větší stabilitou.
Se zachovanými úrokovými sazbami a zpomalujícím stavebním tempem začínají investoři i nájemci pečlivě přehodnocovat, kde se nacházejí rizika a příležitosti.
Odborníci trhu, kteří hovořili s portálem realcommercial.com.au, předpovídají, že další fáze bude méně o hybných trendech a více o pevných základech, jako je kvalita aktiv, lokalita a poptávka nájemců.
Od narůstající propasti mezi novými a staršími skladovými prostory až po selektivní možnosti ve vzdálenějších předměstích – zde jsou čtyři faktory, které ovlivní výhled australských skladů v roce 2026.
Národní míra neobsazenosti průmyslových nemovitostí má do poloviny až konce roku 2026 dosáhnout 3,5–3,8 % – stále pod dlouhodobým vyrovnávacím bodem kolem 4 %. Foto: Getty
1. Nové, vysoce kvalitní sklady dominují trhu
Nejvýraznějším tématem prognóz pro rok 2026 je rostoucí rozdíl mezi moderními sklady s vysokými standardy a staršími průmyslovými objekty.
Investoři i nájemci stále více kladou důraz na efektivitu, lokalitu a dlouhodobou vhodnost, což vytváří tlak na sekundární nemovitosti.
Sass Jalili, vedoucí výzkumu průmyslových, logistických a datových center v Austrálii pro CBRE, upozorňuje, že podmínky pronájmu budou v roce 2026 charakterizovat dvojrychlostní trh.
„Poptávka po špičkových zařízeních bude nadále převažovat, podpořená logistickými operátory usilujícími o vyšší efektivitu regálových systémů a snížení nákladů na skladování na paletu,“ uvádí Jalili.
„Současně se zvýší dostupnost v starších špičkových i sekundárních objektech, protože míra neobsazenosti se bude z normalizovat po cyklických minimech.“
Sass Jalili z CBRE. Foto: Poskytnuto
Preferované moderní sklady se odrážejí v trendech neobsazenosti – data CBRE ukazují pokles dostupnosti super prémiových objektů, zatímco u špičkových a sekundárních budov roste, což odpovídá zájmu nájemců o efektivnější prostory.
Z investičního hlediska uvádí Mathew Tiller z LJ Hooker Group, že rozdíl mezi typy aktiv se v nejbližší době pravděpodobně nezmenší.
„Očekávám, že propast mezi prémiovými a sekundárními nemovitostmi zůstane výrazná,“ říká Tiller.
„Investoři budou i nadále preferovat moderní, efektivní a dobře situované logistické sklady, zatímco starší sekundární nemovitosti budou potřebovat výraznější slevy nebo jasný plán na přidanou hodnotu, aby zůstaly konkurenceschopné.“
Odborníci upozorňují na rostoucí rozdíl mezi staršími průmyslovými objekty a moderními skladovými zařízeními. Foto: Getty
2. Méně nových projektů vstupuje do výstavby
Po vlně výstavby, která zvýšila neobsazenost v některých oblastech, se nyní tempo výstavby zpomaluje.
Vysoké stavební náklady, zpřísněná proveditelnost a přísnější podmínky financování znesnadňují start projektů bez silného předběžného závazku nájemců.
„Nabídka bude hlavním hybatelem trhu v roce 2026,“ říká Mathew Tiller.
„Prověřovací čísla jsou stále náročná, stavební náklady vysoké a financování přísnější než v období levných peněz před několika lety, takže očekávám méně spekulativních projektů.“
CBRE předpovídá, že podíl spekulativních objektů klesne z přibližně 70 % v roce 2025 na zhruba 40 % v roce 2026, i když celkové dokončení projektů mírně vzroste.
Mathew Tiller z LJ Hooker. Foto: Poskytnuto
Jalili dodává, že nabídka zůstane omezena kvůli zpomalení spekulativní výstavby a stálým tlakům na náklady.
„Sydney bude místem největší části dokončovaných projektů, ale do roku 2028 očekáváme vyváženější profil dodávek, protože developeři reagují na zpřísnění financování a potřebu předběžných závazků nájemců,“ vysvětluje.
„Po roce 2027 zůstane nabídka pod dlouhodobými průměry, zejména v Sydney a Brisbane, kde je dostupnost pozemků trvale omezena.“
Tiller doplňuje, že vlna nabídky, jež zvýšila neobsazenost v některých regionech, by měla ustoupit a podmínky se pomalu opět zpřísní, nicméně nerovnoměrně podle měst a oblastí.
Trhy omezené pozemky, jako Sydney a Brisbane, by měly ztížení nových dodávek nejvíce ocenit.
Odborníci uvádějí, že vysoké stavební náklady a náročnější proveditelnost komplikují start projektů bez silných předběžných závazků nájemců. Foto: Getty
3. Investoři se vracejí, ale jsou obezřetnější
Se stabilizací úrokových sazeb sílí důvěra na trhu s průmyslovými nemovitostmi, avšak kupující jsou opatrnější než v minulých cyklech.
Očekává se rostoucí objem transakcí v roce 2026, především s účastí hlavních a zahraničních investorů zaměřených na nejkvalitnější aktiva.
Ředitel Colliers pro průmyslové a logistické nemovitosti, Gavin Bishop, uvádí, že pohotovost kapitálu a objem transakcí porostou, zahraniční kapitál zůstane aktivní a nižší úrokové sazby by měly podpořit stabilitu cen.
„Předpokládáme určité stlačení výnosů, obnovený zájem ze strany hlavních investorů a počáteční fázi nového vývojového cyklu, jak se zvyšuje aktivita při předběžných závazcích,“ vysvětluje Bishop.
Tiller dodává, že stabilita sazeb přináší větší jistotu, což obvykle zvyšuje důvěru jak soukromých kupujících, tak institucí.
Gavin Bishop z Colliers. Foto: Poskytnuto
„Trh se opět zaměřuje na základy – lokalitu, kvalitu nájemců, délku pronájmů a snadnost pronajmutí nemovitosti v případě odchodu nájemce,“ doplňuje Bishop.
Jalili očekává postupné posilování investiční aktivity během roku 2026, jakmile se navrátí stabilita úrokových sazeb a zlepší důvěra v ocenění nemovitostí.
„Klíčoví investoři zůstanou selektivní a budou preferovat špičkové objekty,“ říká.
„Trhy s hlubší poptávkou od nájemců, zejména Sydney, zaznamenají jako první nárůst objemu transakcí.“
Očekává se, že investiční aktivita se v roce 2026 posílí díky stabilizaci úrokových sazeb a lepší důvěře v ocenění nemovitostí. Foto: Getty
4. Některé okrajové předměstské trhy nabízejí levnější vstup a vyšší riziko
Zatímco tradiční průmyslové oblasti zůstávají uzavřené, okrajové růstové koridory, které absorbovaly většinu nové nabídky, představují kombinaci příležitostí i rizik.
Tiller upozorňuje, že nájemci v těchto lokalitách nyní mají více možností než před pár lety.
„Ve vybraných okrajových čtvrtích, kde bylo nedávno dokončeno hodně nových prostor, mají nájemci větší výběr a silnější vyjednávací pozici,“ vysvětluje.
„V těchto oblastech pronajímatelé musejí vynaložit větší úsilí na uzavření obchodů, což vede ke zvýšeným pobídkám.“
Měkčí prostředí pro pronájem však zároveň přináší příležitosti pro investory s dlouhodobějším výhledem.
Sklady se za poslední dekádu staly oblíbenými mezi investory díky nárůstu online nakupování a potřebě rychlejších dodavatelských řetězců. Foto: Getty
„V okrajových růstových koridorech s větším objemem nové nabídky se objeví vybrané příležitosti,“ říká Tiller.
„Zde mohou kupující získat výhodnější vstupní ceny, pokud je kvalita aktiva správná a jsou připraveni překonat období obsazování.“
Zároveň však Tiller dodává, že kdyby v roce 2026 investoval, stále by se přikláněl k zavedeným průmyslovým trhům omezeným pozemky, kde je neobsazenost nižší a nová nabídka obtížněji nahraditelná.
„Tyto lokality bývají stabilnější při držení nájmů a obsazenosti během cyklů a obvykle tam také jako první klesají pobídky, když se trh zlepší,“ uzavírá.
